Spécial Saint Valentin – acheter un bien ensemble ?

À l’occasion de la Saint-Valentin, Immoptimum vous informe sur les possibilités et les conséquences d’acheter un bien ensemble.

Nombreux sont les couples qui ne se marient pas. Le Pacs est un forme d’engagement parfois choisie, et dans ce cas, le couple vit en concubinage.

La plupart des couples qui se marient le font sans choisir un régime matrimonial. De fait, ils sont sous le régime légal, comme 80% des français mariés aujourd’hui.

Dans tous les cas, il est primordial d’anticiper une éventuelle séparation, un éventuel décès, afin d’alléger les démarches et les conséquences administratives et financières si cet événement devait se réaliser.

En cas de PACS ou de concubinage :

Lorsque deux personnes en concubinage achètent un bien, elles sont d’office en indivision, c’est-à-dire que la propriété est partagée. Le partage peut être inégalitaire (80/20 par exemple) ou égalitaire (50/50).

Il est indispensable de prévoir au moins une « convention d’indivision » afin de fixer les parts, car sans ce document, le bien est réputé appartenir à chaque indivisaire de manière égale.

En cas de séparation, les concubins peuvent vendre le bien et récupérer le montant équivalent à la quote-part sur le prix de vente du bien. Ils peuvent aussi décider que l’un rachète la quote-part de l’autre. Dans ce cas, celui qui rachète la quote-part devient seul propriétaire.

Dans le cas où les concubins ne s’entendent pas sur une solution amiable, le partage judiciaire sera la solution. Les possibilités seront les mêmes qu’en cas de règlement amiable, mais un juge orchestrera le partage.

En cas de décès d’un des concubins, ses biens seront distribués entre ses héritiers. Dans ce cas le concubin survivant se retrouvera indivisaire avec les héritiers du défunt. Bien souvent, pour éviter l’indivision, le bien sera vendu à la suite d’un partage judiciaire.

La création d’une Société Civile Immobilière est une solution plus sécuritaire et pérenne que l’indivision. Certes elle demande un acte supplémentaire (création de la SCI), mais l’anticipation est claire. Par ailleurs, dans le meilleur des cas la SCI peut évoluer au gré de l’évolution du couple (naissance, adoption) et permettre une transmission allégée en droits de succession.

Dans une SCI, la valeur de du bien est divisée est parts sociales, ce qui facilite le partage en cas de séparation ou même de vente du bien.

En cas de décès, les parts du défunt reviennent à ses héritiers, mais au contraire de l’indivision, il est possible de prévoir une clause d’agrément qui permettra à l’associé restant d’approuver ou de refuser l’entrée de nouveaux associés dans la SCI. Il est également possible de prévoir un démembrement croisé de propriété. C’est-à-dire que chaque concubin achète la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Ainsi en cas de décès, l’autre récupère la moitié des parts en usufruit. Le concubin survivant devient usufruitier à 100% et nu-propriétaire à 50%. Les héritiers du défunt récupèrent uniquement la nue-propriété du défunt et surtout, le conjoint survivant peut rester dans le logement.

Acheter en étant marié :

Le régime légal du mariage est la « communauté de biens réduite aux acquêts« . Dans ce cas, comme dans le cas du régime de la communauté universelle, le logement acheté après le mariage est un bien commun, peu importe l’origine des fonds, et ce, même s’il s’agit d’une donation. Si un conjoint achète seul un bien immobilier, il tombe d’office dans la communauté, art. 1401 du Code civil. Le bien est réputé commun, sauf à établir une déclaration « d’emploi » ou de « remploi » de l’argent propre à un des conjoint. Il faudra également indiquer dans l’acte d’achat que l’achat est réalisé avec des fonds propres, que le logement est acheté en propre. Par conséquent le bien ne tombe pas dans la communauté.

Pour anticiper un divorce en cas d’achat immobilier, la solution reste d’acheter sous le régime de la séparation de biens,. Rien n’empêche la constitution d’une SCI pour la communauté.

Sous le régime de la séparation de biens, tous les biens acquis avant et pendant le mariage restent propres à chaque conjoint. Une acquisition sera présumée appartenir en indivision à chacun des époux pour moitié, sauf clause contraire.

La constitution d’une SCI reste une solution opportune pour clarifier la détention d’un patrimoine immobilier commun, ne serait-ce que le logement familial. En cas de divorce, notamment un divorce contentieux, le bien étant détenu par la SCI, il ne permettra pas l’attribution du domicile conjugal à l’un des époux. Il serait alors utile d’insérer une clause particulière dans les statuts de la SCI pour, ou bien une convention d’occupation avec la SCI pour contrer cet effet.

Il est important de rédiger les statuts de la SCI en fonction de la situation matrimoniale et des besoins de chaque couple, de chaque personne.

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