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Spécialistes de l’immobilier, nous partageons ici conseils, actualités et tendances pour vous accompagner à chaque étape de vos projets. Aujourd’hui, nous vous aidons à mieux comprendre le régime fiscal d’une location nue en réel ou en micro-foncier ? Que vous soyez futur propriétaire, propriétaire ou simplement curieux de connaître ces avantages d’un logement, nos articles sont pensés pour vous informer clairement et simplement.

Notre objectif ? Vous aider à prendre les bonnes décisions, avec des contenus pratiques, accessibles et actuels.

Bonne lecture !

Régime fiscal d’une location nue en réel ou en micro-foncier ?Comprendre pour mieux choisir :

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le régime micro-foncier ou le régime réel. Le bon choix dépend de vos revenus, de vos charges, et de votre stratégie fiscale. Avant toute décision, il est essentiel de connaître les modalités, avantages, contraintes et limites associées à chaque régime.

Le régime micro-foncier : simplicité par défaut :

Conditions d’application : Le régime micro-foncier s’applique automatiquement (de plein droit) dès lors que :

Le montant total des loyers (hors charges) perçus sur l’ensemble du foyer fiscal est inférieur à 15 000 € par an.
Le ou les biens loués ne relèvent pas d’un régime fiscal spécial (monuments historiques, dispositif de défiscalisation, etc.).

Si les loyers annuels dépassent 15 000 €, vous êtes alors automatiquement soumis au régime réel. Cependant, même lorsque vos loyers sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel. Mais cette option est engagée pour une durée minimale de 3 ans.

Mécanisme d’imposition : Sous le régime micro-foncier :

Vous déclarez simplement le montant brut des loyers dans la rubrique dédiée (case 4BE de la déclaration d’ensemble des revenus 2042).
L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur ces loyers — cet abattement est censé couvrir toutes vos charges (travaux, taxes, frais de gestion, assurances, etc.). Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.
Ainsi, l’imposition porte sur 70 % des loyers bruts.

Ce régime est simple, sans justificatif à produire pour les charges, ce qui en fait un bon choix pour les petits bailleurs ayant peu de charges déductibles.

Limites et inconvénients :

Si vos charges réelles (travaux, frais, taxes, intérêts d’emprunt, etc.) dépassent 30 % des loyers, le micro-foncier vous pénalise.
Vous ne pouvez pas générer un déficit foncier (c’est-à-dire une situation où les charges dépassent les loyers) dans ce régime.
Une fois que vous optez pour le régime réel (même volontairement), ce choix s’impose pour 3 ans.

Le régime réel : précision et optimisation :

Principe et obligations : Sous le régime réel, vous déclarez vos revenus fonciers après avoir déduit toutes les charges réelles justifiées. Ceci suppose une tenue rigoureuse de la comptabilité et le respect des conditions de déduction. Vous devez remplir la déclaration annexe 2044 (ou 2044 spéciale selon le cas). Le résultat (bénéfice ou déficit foncier) est ensuite reporté sur la déclaration principale 2042 (rubriques 4BA et suivantes). L’option pour le régime réel s’applique à l’ensemble des biens détenus dans le foyer fiscal (vous ne pouvez pas choisir régime réel pour certains biens et micro pour d’autres).

Charges déductibles : Voici quelques exemples de charges et dépenses que l’on peut déduire :

Intérêts d’emprunt (et frais accessoires liés à l’emprunt)
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (à condition de respecter certaines règles)
Taxes foncières
Primes d’assurance
Frais de gestion, syndic, expert, diagnostics
Honoraires de procédure, frais de recouvrement, etc.
Frais de comptabilité ou d’assistance entre professionnels

Les travaux de construction ou agrandissement ne sont pas déductibles, car ils relèvent de la notion d’investissement (et doivent être amortis selon d’autres dispositifs).

Le déficit foncier : levier fiscal : Lorsque vos charges dépassent les loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit de votre revenu global, dans certaines limites, ce qui représente un puissant outil d’optimisation fiscale.

Limite d’imputation sur le revenu global :

La fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut être déduite jusqu’à 10 700 €/an du revenu global (salaires, pensions, etc.).
Si un logement bénéficie de certains dispositifs (par exemple, amortissements “Périssol”), ce plafond peut être relevé (jusqu’à 15 300 € dans certains cas).
La part du déficit qui excède ce plafond ou qui résulte des intérêts d’emprunt ne peut pas être imputée sur le revenu global ; elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit imputable, celui-ci peut être reporté sur vos revenus globaux des 6 années suivantes.

Attention : si vous cessez de louer le bien dans les trois années qui suivent l’imputation du déficit sur le revenu global, cette déduction peut être remise en cause (sauf exceptions : licenciement, invalidité, décès, expropriation).

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1. Estimer vos charges réelles : Rassemblez vos dépenses : intérêts d’emprunt, travaux prévus ou réalisés, taxes, frais de gestion, assurances, diagnostics, etc.

2. Comparer aux 30 % d’abattement : Si vos charges réelles sont inférieures à 30 % du montant des loyers, le micro-foncier est souvent plus intéressant en raison de sa simplicité. Si vos charges dépassent 30 %, le régime réel peut offrir un gain fiscal substantiel.

3. Simuler les deux cas : Faites un calcul sur plusieurs années (3 à 5 ans) avec l’un et l’autre régime pour identifier les économies potentielles ou les risques.

4. Prendre en compte les travaux futurs et la durée de location : Si vous prévoyez des travaux lourds ou un entretien coûteux, c’est un argument fort pour le régime réel. Le déficit foncier ne sera imputable sur le revenu global que si le logement reste loué au moins 3 ans après l’imputation.

5. Faire appel à un expert : En cas de doute, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à évaluer la meilleure stratégie fiscale adaptée à vos revenus, vos charges et vos objectifs patrimoniaux.

Conclusion

Le dilemme “réel ou micro-foncier” est au cœur de la fiscalité immobilière pour les bailleurs non meublés. Le micro-foncier séduit par sa simplicité, mais il est peu flexible et ne permet pas de profiter pleinement des charges déductibles. Le régime réel, plus exigeant, offre une marge d’optimisation importante, notamment par l’impact du déficit foncier. Le bon choix dépend de vos revenus, du niveau de vos charges, de vos travaux envisagés et de votre horizon d’investissement. En combinant simulation, rigueur et expertise, vous pourrez déterminer le régime le plus avantageux pour votre situation.

Références clés

Service Public – Impôt sur le revenu : revenus locatifs, micro-foncier vs réel
Impots.gouv – Déclaration des loyers et modalités des régimes
Économie.gouv – Tout savoir sur le déficit foncier
BOFiP / base légale – modalités d’imputation des déficits fonciers
Impots.gouv / publication “Revenus fonciers”

Voilà, vous avez désormais une vision claire de régimes fiscaux. Vous souhaitez devenir locataire ou propriétaire ? Nous avons ce qu’il vous faut !

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