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Spécialistes de l’immobilier, nous partageons ici conseils, actualités et tendances pour vous accompagner à chaque étape de vos projets. Aujourd’hui, nous vous aidons à mieux comprendre les avantages d’investir dans un local commercial déjà loué. Que vous soyez futur propriétaire, propriétaire ou simplement curieux de connaître ces avantages d’un logement, nos articles sont pensés pour vous informer clairement et simplement.
Notre objectif ? Vous aider à prendre les bonnes décisions, avec des contenus pratiques, accessibles et actuels.
Bonne lecture !
L’investissement immobilier ne se limite pas aux logements résidentiels. Les investisseurs chevronnés s’orientent vers l’immobilier commercial, attirés par ses rendements plus élevés et la stabilité offerte par les baux de longue durée. Une stratégie particulièrement prisée consiste à acheter un local commercial déjà loué. Pourquoi ? Parce que cette formule coche de nombreuses cases pour un placement à la fois sécurisé, rentable et prévisible. Dans cet article, nous allons explorer en profondeur les nombreux avantages qu’offre ce type d’investissement, les précautions à prendre et les profils d’investisseurs auxquels il s’adresse.
Un local commercial déjà loué est un bien immobilier (boutique, bureau, entrepôt, restaurant, etc.) vendu avec un locataire en place, généralement dans le cadre d’un bail commercial en cours. L’acheteur devient donc propriétaire du bien, mais aussi bailleur du locataire actuel, ce qui lui permet de percevoir immédiatement les loyers, dès la signature de l’acte authentique.
Contrairement à l’immobilier résidentiel où l’on peut attendre plusieurs semaines ou mois avant de percevoir le premier loyer, l’achat d’un local commercial occupé permet de générer du cash-flow dès le premier mois. C’est une véritable aubaine pour les investisseurs qui cherchent des revenus récurrents.
Exemple : Si le loyer annuel est de 24 000 €, cela représente 2 000 € mensuels perçus immédiatement, sans vacance initiale.
Les loyers sont souvent plus élevés que dans l’immobilier résidentiel, avec des engagements contractuels plus solides.
Le bail commercial offre une stabilité juridique et financière très recherchée. Il est généralement conclu pour une durée de 9 ans, avec des possibilités de sortie tous les 3 ans pour le locataire (bail 3/6/9). Cela signifie que vous pouvez compter sur des loyers stables pendant plusieurs années, et que les départs de locataires sont moins fréquents qu’en résidentiel. Clauses typiques du bail commercial :
- Révision triennale du loyer (souvent indexée sur l’ILC ou l’ILAT)
- Dépôt de garantie (souvent 3 à 6 mois de loyer)
- Charges récupérables sur le locataire
- Obligation d’entretien à la charge du locataire
Lors de l’achat d’un local commercial déjà loué, vous avez toutes les données financières en main pour évaluer la rentabilité réelle du bien :
- Loyer annuel hors taxes et hors charges
- Charges locatives supportées par le locataire
- Historique des paiements
- Rentabilité locative nette (après impôts éventuels, charges non récupérables…)
Un bon investissement dans l’immobilier commercial peut atteindre un rendement net de 5 à 9.
Les banques apprécient les investissements sécurisés avec revenus locatifs déjà en place. Cela peut faciliter l’obtention d’un financement et même permettre un effet de levier intéressant. Côté fiscalité, investir en immobilier commercial offre plusieurs options :
- En nom propre avec régime micro-foncier ou réel
- En SCI à l’IR ou à l’IS
- En société commerciale (SARL, SAS…)
Sous certaines conditions, vous pouvez aussi récupérer la TVA sur l’achat si le local est exploité dans un cadre assujetti à la TVA.
En investissant dans un local commercial, vous diversifiez vos placements :
- Par type de bien (hors résidentiel)
- Par nature du locataire (professionnel vs. particulier)
- Par durée de bail (plus longue)
- Par fiscalité
La diversification est un principe de prudence et d’efficacité pour tout investisseur souhaitant optimiser son portefeuille immobilier.
Avant d’acheter, vous pouvez étudier la santé financière du locataire : bilans comptables, activité commerciale, ancienneté sur les lieux, taux de rotation dans le secteur… Cela vous permet d’évaluer le risque réel et de vous assurer que le locataire est solvable et pérenne.
Conseil : privilégiez des locataires stables (franchises, commerces implantés, professions libérales, entreprises locales avec historique) plutôt que des locataires en démarrage d’activité.
Même si les avantages sont nombreux, quelques précautions s’imposent :
- L’état général du bien (diagnostics, conformité, travaux de l’immeuble à prévoir par la copropriété)
- L’emplacement commercial (visibilité, accessibilité, attractivité du quartier)
- Le profil du locataire et la solidité du bail
- Les clauses du bail : révision, charges, travaux, renouvellement
Faites-vous accompagner par Immoptimum pour sécuriser votre acquisition.
Conclusion
Voilà, vous avez désormais une vision claire des avantages d’investir dans un local commercial déjà loué. Vous souhaitez devenir locataire ou propriétaire ? Nous avons ce qu’il vous faut !
Nous proposons actuellement différents biens à la location au sein de notre agence. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.
Chez Balant – Immoptimum, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier !
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